Aktuelle Rechtsprechung · Baurecht
BGH: Vertragsstrafe bleibt trotz Rücktritt vom Bauträgervertrag bestehen
Der Bundesgerichtshof stärkt die Position von Erwerbern und Auftraggebern: Eine bereits verwirkte Vertragsstrafe wegen Bauverzugs entfällt nicht automatisch, nur weil der Besteller später vom Bauträgervertrag zurücktritt.
Kurzüberblick
In seinem Urteil vom 22. Mai 2025 hat der BGH entschieden, dass eine vertraglich vereinbarte und bereits verwirkte Vertragsstrafe wegen Verzugs auch dann bestehen bleiben kann, wenn der Besteller wegen nicht termingerechter Fertigstellung vom Bauträgervertrag zurücktritt – sofern die Parteien nichts anderes vereinbart haben. Damit schafft der BGH erhebliche Klarheit für die Praxis.
Worum ging es?
Dem Urteil lag ein Bauträgervertrag über ein sanierungsbedürftiges Fabrikgebäude zugrunde, das zu einem Wohnhaus mit 27 Wohnungen umgebaut werden sollte. Für den Fall verspäteter Fertigstellung war eine Vertragsstrafe pro Werktag vereinbart, gedeckelt auf 5 % des Kaufpreises. Das Objekt wurde nicht rechtzeitig abnahmereif fertiggestellt. Die Erwerberin trat daraufhin vom Vertrag zurück und verlangte dennoch die verwirkte Vertragsstrafe.
Die Kernaussage des BGH
Der BGH hat klargestellt: Der Rücktritt beseitigt nicht automatisch den Anspruch auf eine bereits entstandene Vertragsstrafe. Entscheidend ist, ob die Vertragsstrafe wegen des eingetretenen Verzugs bereits verwirkt war und ob der Vertrag eine abweichende Regelung enthält. Fehlt eine solche Regelung, kann der Anspruch fortbestehen.
Was bedeutet das für die Praxis?
- Vertragsstrafenregelungen in Bauträgerverträgen gewinnen nochmals an Bedeutung.
- Ein Rücktritt ist nicht automatisch gleichbedeutend mit dem Wegfall sämtlicher Verzugsfolgen.
- Die genaue Formulierung der Vertragsklauseln wird noch wichtiger.
- Erwerber und Auftraggeber erhalten eine stärkere Verhandlungsposition bei Bauverzug.
Unsere Einordnung
Die Entscheidung ist besonders relevant, weil Bauverzögerungen bei Bauträgerprojekten in der Praxis häufig mit weiteren Eskalationsschritten zusammenfallen – etwa Fristsetzungen, Rücktritt, Schadensersatz und Auseinandersetzungen über Sicherheiten. Der BGH macht deutlich, dass die Vertragsstrafe ihre eigenständige Funktion als Druck- und Ausgleichsmittel behalten kann, auch wenn das Vertragsverhältnis später durch Rücktritt beendet wird.
Für die Vertragsgestaltung bedeutet das: Vertragsstrafenklauseln sollten sauber formuliert und systematisch auf Rücktrittsrechte, Longstop-Regelungen, Fertigstellungstermine und sonstige Rechtsfolgen abgestimmt werden. Nur so lässt sich vermeiden, dass im Streitfall unnötige Auslegungsrisiken entstehen.
Fazit
Der BGH stärkt mit dieser Entscheidung die Durchsetzbarkeit von Vertragsstrafen im Bauträgerrecht. Wer Bauträgerverträge gestaltet oder prüft, sollte Vertragsstrafen, Rücktrittsrechte und Verzugsfolgen nicht isoliert, sondern als abgestimmtes Gesamtsystem regeln.
